CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL
Um contrato de locação bem redigido é fundamental para a proteção dos interesses tanto do locador, que pode sofrer uma infinidade de prejuízos com a locação do seu imóvel, quanto do locatário, que precisa de segurança jurídica para começar ou expandir os seus negócios.
Imobiliárias e corretores de imóveis costumam oferecer aos seus clientes contratos padrões, os quais, na grande maioria das vezes, não regulam de forma satisfatória todos os termos da locação.
Os principais termos que precisam ser ajustados em um contrato de locação comercial são os seguintes:
Prazo da locação
O prazo da locação comercial pode ser livremente convencionado pelas partes, não havendo limitação mínima ou máxima prevista em lei.
A principal questão a ser considerada quando da fixação do prazo é o surgimento do direito de renovação do contrato para o locatário.
O direito de renovação surge quando, cumulativamente:
1. O contrato tenha sido celebrado por escrito e por tempo determinado;
2. O prazo do contrato ou a soma dos prazos dos contratos assinados em sequência seja igual ou superior a cinco anos;
3. O locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
O direito de renovação permite que o locatário, por meio de uma ação judicial e independentemente da concordância do locador, renove o contrato de locação por igual prazo.
Exemplificando: na hipótese de ter sido firmado um contrato escrito, pelo prazo de cinco anos, em que tenha sido explorado no imóvel, durante pelo menos três anos seguidos, o comércio de eletrodomésticos, o locatário, ao completar quatro anos de locação, terá seis meses para ajuizar uma ação pedindo ao poder judiciário que, ao final do contrato, este seja renovado por igual prazo, ou seja, por mais cinco anos.
Mesmo que o locador não queira renovar, o poder judiciário concederá o direito de renovação quando o locatário comprovar os requisitos acima citados.
O direito de renovação pode ser exercitado diversas vezes.
Em outras palavras, o locatário, por meio de ações judiciais, pode conseguir renovar um contrato de locação com prazo de cinco anos por mais cinco anos e depois por mais cinco anos e assim sucessivamente.
Em cada renovação, o locatário terá que indicar as condições da renovação do contrato, inclusive o valor que pretende pagar de aluguel.
Caso o locador não concorde com o valor oferecido pelo locatário, o poder judiciário poderá determinar a realização de perícia para apurar qual o valor de mercado da locação.
Por consequência, não há dúvida de que o prazo da locação deve ser definido com muita cautela por locador e locatário, que devem procurar alinhar seus interesses da melhor maneira possível.
Em qualquer caso, o locatário poderá devolver o imóvel ao locador antes do término do prazo da locação, mediante o pagamento de multa, a qual geralmente é fixada no valor de três alugueis, devendo sofrer uma redução proporcional ao período de cumprimento do contrato.
Valor e forma de pagamento do aluguel
Na maioria dos casos, o locatário paga mensalmente o aluguel para o locador.
O valor do aluguel pode ser fixo (exemplo: R$5.000,00 por mês) ou variável (exemplo: 10% do faturamento bruto do locatário).
O aluguel não pode ser estipulado em moeda estrangeiro (Euro, Dólar etc.) e seu valor não pode estar vinculado à variação do salário mínimo.
É importante que o contrato preveja como será reajustado o valor do aluguel, evitando a defasagem causada pela inflação.
Em geral, o aluguel é reajustado anualmente de acordo com a variação registrada pelo IGP-M/FGV, mas nada impede a adoção de outros índices oficiais de reajuste.
Atualmente, é nula a cláusula contratual que estabeleça um reajuste com periodicidade inferior a um ano.
O contrato de locação também deve definir a forma como será realizado o pagamento do aluguel, como, por exemplo, em moeda corrente, cheque ou transferência bancária.
Também pode ser fixado o local em que o locatário realizará o pagamento para o locador.
Na hipótese do contrato não estipular um local, o pagamento deverá ser efetuado no imóvel locado.
Por fim, é importante determinar qual será a data de vencimento do aluguel.
O locador não pode exigir o pagamento antecipado do aluguel (primeiro paga e depois utiliza), com exceção dos casos de locação para temporada ou sem nenhuma modalidade de garantia.
O contrato pode conter cláusula obrigando o locatário pelo pagamento do IPTU, porém essa cláusula terá validade apenas entre as partes do contrato.
Melhor explicando, caso o locatário não efetue o pagamento do IPTU, a prefeitura cobrará o imposto do locador, pois perante a prefeitura ele ainda é o responsável pelo pagamento.
Entretanto, após efetuar o pagamento, o locador poderá cobrar o valor do IPTU do locatário, em razão da obrigação assumida no contrato de locação.
O contrato também pode transferir para o locatário a obrigação de contratar seguro contra incêndio para o imóvel locado.
Em caso de atraso no pagamento do aluguel e dos demais encargos da locação, geralmente o contrato prevê uma multa, além de juros, correção monetária e custos da contratação de advogado para realizar eventual cobrança extrajudicial.
Quando são necessárias grandes reformas no imóvel, é comum que o locador dispense o locatário do pagamento dos primeiros meses de aluguel.
Além disso, como forma do locador ajudar o locatário que está começando o seu empreendimento, podem ser ajustados descontos para os períodos iniciais da locação.
Exemplificando: em um contrato de locação com prazo de dez anos e aluguel mensal fixado em R$10.000,00, o contrato pode estabelecer um desconto de 30% no primeiro ano, 20% no segundo, 10% no terceiro, passando a ser cobrado o valor integral do aluguel somente a partir do quarto ano.
Garantias locatícias
No contrato de locação, o locador pode exigir as seguintes modalidades de garantia:
- Caução;
- Fiança;
- Seguro de fiança locatícia;
- Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
É proibida a existência de mais de uma modalidade de garantia em um mesmo contrato de locação.
Ademais, a conduta de exigir mais de uma modalidade de garantia configura contravenção penal punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário.
As garantias mais comuns nos contratos de locação são a caução em dinheiro (que não pode exceder o equivalente ao valor de três meses de aluguel), a caução em bens móveis ou imóveis e a fiança (o fiador é uma terceira pessoa que responde pelas obrigações assumidas e não cumpridas pelo locatário).
O contrato de locação também pode ser firmado sem qualquer garantia.
Para compensar a ausência de garantia, a lei traz duas vantagens para o locador.
A primeira vantagem é a possibilidade de cobrar o aluguel adiantado, ou seja, primeiro o locatário paga e depois utiliza o imóvel (o que é proibido quando a locação possui garantia).
A segunda vantagem é relacionada à ação de despejo. Caso o locatário não pague o aluguel e os demais encargos da locação, o locador poderá ajuizar uma ação de despejo, oferecendo uma caução ao poder judiciário no valor de três aluguéis, e pedir a desocupação do imóvel em 15 dias (é comum que o próprio imóvel locado seja oferecido como caução)
Benfeitorias
Quando o contrato de locação nada dispor a respeito, as benfeitoras necessárias introduzidas pelo locatário serão sempre indenizadas pelo locador.
As benfeitorias úteis, por sua vez, somente serão indenizadas quando introduzidas com prévia autorização.
Benfeitorias necessárias são as reformas/alterações destinadas a própria conservação do imóvel, como, por exemplo a troca de um telhado ou a substituição de um sistema hidráulico danificado.
Benfeitorias úteis são as reformas/alterações que aumentam ou facilitam o uso do imóvel, como, por exemplo, a construção de uma garagem coberta ou a instalação de grades nas janelas.
Neste ponto, importante destacar que o contrato de locação pode estabelecer que tanto as benfeitorias necessárias quanto as úteis que tiverem sido introduzidas pelo locador não serão indenizadas em hipótese alguma pelo locatário.
Além das benfeitorias necessárias e úteis existem as benfeitorias voluptuárias.
Benfeitorias voluptuárias são aquelas que deixam o imóvel mais agradável, como, por exemplo, obras de jardinagem e de decoração.
A própria lei prevê que as benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, ao final da locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.
Conclusão
É fácil perceber o grande número de detalhes que envolvem um contrato de locação comercial.
Desse modo, é altamente recomendável a contratação de um advogado capacitado, capaz de redigir um contrato específico para cada caso ou analisar os prós e os contras da assinatura de um contrato já elaborado.
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Fábio Tonelotti
09/02/2018
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