AÇÃO DE USUCAPIÃO
A ação de usucapião é o meio pelo qual um indivíduo que possui determinado imóvel, sem oposição de terceiro, de forma ininterrupta, como se fosse o próprio dono, durante certo período de tempo, pode adquirir judicialmente a propriedade desse imóvel.
Os requisitos essenciais para a propositura da ação de usucapião são os seguintes:
1. A posse do imóvel
Em geral, o possuidor é aquele que mora no imóvel ou que o utiliza de forma produtiva.
O imóvel não pode ser um bem público e nem estar contido em área de marinha ou em unidades de conservação ambiental.
2. Ausência de oposição
Não é sempre que a posse gera a possibilidade de adquirir a propriedade por meio da usucapião.
A oposição de terceiro, por exemplo, pode impedir o sucesso da ação.
A oposição, via de regra, é manifestada pelo proprietário do imóvel por meio de um boletim de ocorrência ou de uma ação de reintegração de posse.
3. Posse ininterrupta
Além da ausência de oposição de terceiro, é necessário que a posse seja ininterrupta.
Posse ininterrupta é aquela que jamais deixou de existir, como, por exemplo, a de uma família que estabelece seu domicílio na mesma casa por cinco anos seguidos.
Quando a posse é interrompida o prazo da usucapião é reiniciado.
4. Ânimo de dono
Também é necessário que o possuidor tenha ânimo de dono, morando, cuidando, melhorando e/ou produzindo no imóvel como se fosse o proprietário.
Neste ponto, importante destacar que o locatário e o comodatário (aquele que mora no imóvel por empréstimo) são possuidores, entretanto, em razão da natureza da posse (decorrente de negócio jurídico celebrado diretamente com o proprietário), não possuem ânimo de dono, razão pela qual não podem adquirir a propriedade por meio da usucapião.
5. Decurso do tempo
O tempo de posse necessário para viabilizar a usucapião pode variar de 2 (dois) a 15 (quinze) anos.
O tempo será menor em decorrência de fatores como a utilização do imóvel para moradia, o tamanho da área a ser usucapida e a existência de justo título e boa-fé.
Em sentido amplo, fala-se em justo título quando existe algum documento capaz de fundamentar a origem da posse do imóvel, como, por exemplo, escritura de compra e venda, formal de partilha ou carta de arrematação.
Principais modalidades de usucapião
Usucapião especial urbana por abandono do lar
Tempo necessário de posse: 2 (dois) anos.
Área do Imóvel: Até 250 m².
Fundamento Legal: Art. 1240-A do Código Civil.
*Aplicável somente quando ocorre a ruptura da entidade familiar e um dos cônjuges ou conviventes abandona o imóvel e o outro cônjuge ou convivente nele permanece.
Usucapião especial urbana
Tempo necessário de posse: 5 (cinco) anos.
Área do Imóvel: Até 250 m².
Fundamento Legal: Art. 1.240 do Código Civil.
*Aplicável somente quando o possuidor utilizar o imóvel para moradia e desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
Usucapião especial rural
Tempo necessário de posse: 5 (cinco) anos.
Área do Imóvel: Até 50 hectares.
Fundamento Legal: Art. 1.239 do Código Civil.
*Aplicável somente quando o possuidor utilizar o imóvel para moradia, torná-lo produtivo e desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
Usucapião ordinária
Tempo necessário de posse: 10 (dez) anos ou 5 (cinco) anos se o imóvel foi adquirido onerosamente.
Área do Imóvel: não há limitação legal.
Fundamento Legal: Art. 1.242 do Código Civil.
*Aplicável somente em caso de posse com justo título e boa-fé.
Usucapião extraordinária
Tempo necessário de posse: 15 (quinze) anos ou 10 (dez) anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.
Área do Imóvel: não há limitação legal.
Fundamento Legal: Art. 1.238 do Código Civil.
*Não necessita de justo título e boa-fé.
Por fim, essencial ressaltar que após a ação de usucapião ser julgada procedente, o possuidor do imóvel passa a ser também o seu proprietário, com o devido reconhecimento perante o registro imobiliário (nome na matrícula do cartório), obtendo a segurança jurídica necessária para nele investir (reformar, ampliar, criar, cultivar etc.) ou para negociá-lo com terceiros (vender, permutar, locar etc.)
Perguntas frequentes:
1. Será que tenho dinheiro suficiente para arcar com os gastos de uma ação de usucapião?
Nessa conta devem ser considerados os gastos com o processo judicial e com o cartório de registro de imóveis.
Em alguns casos, também é necessária a contratação de engenheiro ou arquiteto para a elaboração do memorial descritivo e da planta do imóvel.
Caso você não tenha dinheiro suficiente para arcar com tais gastos sem prejuízo do seu sustento próprio ou do sustento da sua família, verifique com seu advogado (público ou particular) a possibilidade de requerer a gratuidade da justiça, a qual poderá abranger todos os gastos descritos acima.
2. Como eu posso comprovar a posse de um imóvel?
A posse de um imóvel pode ser comprovada por meio de documentos como recibos de pagamento do IPTU, contas de energia elétrica, água, telefone, despesas com ampliações e reformas e muitos outros.
A posse também pode ser comprovada por meio de testemunhas (as testemunhas não devem ser familiares do possuidor).
3. Recebi de herança apenas uma parte do imóvel onde moro com minha família. Posso adquirir a totalidade desse imóvel por meio da ação de usucapião?
Em alguns casos foi reconhecido que o herdeiro que exerce a posse exclusiva sobre determinado imóvel pode adquiri a sua propriedade por meio da usucapião, em detrimento dos demais herdeiros, mas ainda e assunto que gera discussão no poder judiciário.
4. Sou proprietário de um imóvel, quais os cuidados que devo tomar para evitar que o mesmo seja objeto de uma ação de usucapião ajuizada por terceiros?
Empreste o imóvel somente mediante assinatura de um contrato de comodato.
Mantenha atualizado o contrato de locação e guarde comprovante de recebimento dos aluguéis.
Caso o seu imóvel seja invadido por terceiros, procure a autoridade policial para que seja lavrado um boletim de ocorrência. Ademais, entre em contato com um advogado de sua confiança para que sejam adotadas as medidas judiciais cabíveis.
Caso tenha recebido parte de um imóvel de herança, não permita que um dos herdeiros exerça a posse exclusiva do bem sem assinar um contrato de comodato ou de locação (o herdeiro de parte do imóvel tem direito de receber aluguel proporcional à sua parte).
Fábio Tonelotti
17/01/2018
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